Kapan Saat yang Tepat Untuk Investasi Properti

Sektor properti menjadi salah satu bagian penggerak ekonomi suatu bangsa. Bahkan sektor properti juga ditopang oleh banyak hal, sehingga sektor ini menjadi sangat strategis. Dengan harga properti yang cenderung naik setiap tahunnya, maka banyak kalangan melirik properti sebagai pilihan investasi.

Namun terkadang saat banyak orang membeli properti melalui KPR dan cash, banyak diantara mereka yang terbawa tren semata. Maka sangat penting untuk memahami siklus investasi properti.

Dengan demikian, maka kosumen akan mengetahui dengan tepat, kapan waktu yang bagus untuk investasi di sektor properti.

Banyak faktor yang mempengaruhi siklus investasi properti. Kondisi ekonomi global hingga nasional dapat berpengaruh.

Sebagai contoh saat krisis keuangan di Amerika tahun 2008, terjadi pelemahan mata uang rupiah. Dampaknya Bank Indonesia ikut menaikkan suku bunga. Imbas kenaikan suku

bunga tersebut secara otomatis mempengaruhi kenaikan suku bunga KPR. Saat suku bunga KPR terlalu tinggi, maka minat konsumen cenderung melandai.

Sektor properti juga sangat terpengaruh dengan kebijakan yang diambil oleh pemerintah, maupun Bank Indonesia. Ada saatnya Bank Indonesia mengerem penjualan properti dengan cara menaikkan batasan uang muka.

Seperti yang tertuang dalam Peraturan BI Nomor 17/10/PBI/2015 Tentang Rasio Loan To Value atau Rasio Financing To Value untuk Kredit atau Pembiayaan Properti dan Uang Muka untuk Kendaraan Bermotor.

Melalui peraturan tersebut BI mengharusnya uang muka untuk beberapa jenis properti seperti Rusun dan Rumah tapak mulai 20 persen bahkan 30 persen.

Dengan kebijakan tersebut, tentunya calon konsumen harus menyiapkan uang muka lebih banyak. Namun demikian BI juga beberapa kali melonggarkan aturan Loan To Value (LTV). Tujuannya unuk menggairahkan bisnis di sektor roperti. Pasalnya bisnis tersebut berkaitan dengan lebih dari 100 item produk pendukung lainnya.

Hal tersebut hanya menjadi bagian kecil agar kita memahami, kapan waktu yang tepat untuk investasi properti.

Bahkan di tahun 2021 BI juga melonggarkan aturan LTV. BI merilis peraturan no 23/2/PBI/2021 Tentang perubahan ke tiga atas PBI no 20/8/PBI / 2018 tentang Rasio LTV kredit properti yang berlaku mulai Maret 2021 lalu.

Pada ketentuan tersebut dijelaskan BI melonggarkan LTV menjadi paling tinggi 100 persen untuk semua jenis properti baik rumah tapak, rusun, maupun rukan dan ruko.

Selain properti sektor kendaraan bermotor juga dilonggarkan hingga 0 persen uang muka.

Gambaran umum lainnya yakni, di tahun 2012 bisnis properti begitu subur. Penjualan bagus dan hampir semua properti laris manis. Jika dilihat lebih luas, pertumbuhan ekonomi nasional saat itu mencapai 6,2 persen.

Sedangkan suku bungan KPR rata rata di angka 6 persen. Hal tersebut tentu mendorong tumbuhnya pasar di sektor properti.

Kondisi tersebut berbeda dengan saat era pandemi covid 19 di awal 2020, dimana pertumbuhan ekonomi terkoreksi hingga minus. Sedangkan suku bunga bank saat itu mencapai 12 persen per tahun.

Disinilah, calon investor properti harus memahami situasi, kapan siklus booming, resesi atau turun, kontraksi atau pasar negatif, dan stuck.

Jika melihat ulasan diatas, maka di tahun 2012 sektor properti memasuki era booming atau naik. Dimana cukup banyak permintaan, dengan nilai suku bunga yang terjangkau dan uang muka ringan.

Sebagai contoh, penjualan properti di Banyumas di tahun 2012 diprediksi mampu menyerap 3000 unit rumah tapak. Dari jumlah kebutuhan pasar tersebut sebanyak 2000 unit rumah tapak, penjualannya dikuasai oleh pengembang konsorsium lokal. Kemudian sisa 1000 unit rumah tapak, menjadi kue bagi sejumlah developer.

Namun penjualan properti mulai terkoreksi di tahun 2014 saat memasuki era peralihan kekuasaan atau kontestasi politik. Selain meningkatnya aturan tentang uang muka, naiknya suku bunga, investor juga lebih memilih wait and see.

Investor melihat perkembangan situasi stabilitas keamanan nasional, termasuk kesuksesn kontestasi politik. Pada titik ini banyak investor atau calon konsumen lebih memilih diam dan menyimpan uangnya.

Penjualan juga sempat terkoreksi hingga tahun 2018. Namun di tahun 2019 pasar kembali dihadapkan dengan iklim politik yang tensinya cukup tinggi. Kemudian memasuki tahun 2020 pandemi covid melanda.

Momen pandemi hampir dipastikan sejumlah sektor bisnis terdampak, tak terkecuali properti. Dengan tingginya suku bunga dan rendahnya pertumbuhan ekonomi, tentu daya beli menurun. Bahkan penjualan properti menjadi stuck.

Dari data Bank Indonesia sejak 2013 hingga 2019 investasi di sektor properti cenderung turun. Pertumbuhan harga juga menurun hanay 1.47 persen pada tertengahan 2019.

Penjualan rumah pada kuartal I 2020 juga minus 43,19 persen. Sedangkan April Juni minus 25,6 persen. Penurunan tersebut terjadi pada semua sektor perumahan, apalagi suku bunga yang ditawarkan di sejumlah bank berkisar antara 6-12 persen, bahkan ada yang flat 9 persen dan floating 12 persen.

Artinya kondisi tersebut bisa dikategorikan kondisi kontraksi atau terkoreksi. Jika melihat perkembangan pasar, tentu tidak semanis tahun 2012 lalu.


Pasca kontraksi atau terkoreksi bahkan stuck, biasanya akan kembali booming. Hanya saja perlu beberapa syarat agar pasar properti tumbuh signifikan. Disinilah pentingnya bauran kebijakan yang tepat, baik dari BI, pemerintah maupun iklim positif yang akan menjaga keseimbangan suplay and demand.

Pasang Surut Investasi


Investasi memang menjadi instrumen untuk mengamankan masa depan. Namun jika tidak jeli melakukan analisa, maka bukan untung yang didapat, tetapi justru buntung.
Sejumlah investor atau konsumen, memang ada yang menikmati capital gain dari kenaikan harga properti. Namun perlu diketahui tetap ada hukum suplai and demand yang mempengaruhi.

Ada pula yang mendapatkan pasive income dari sewa properti. Apalagi di era digital saat ini, penawaran sewa dan jual beli cukup mudah. Namun terkadang Kemudahan ini tak semanis yang diharapkan, ketika inflasi naik dan daya beli turun.

Siklus inilah yang harus dipahami, agar tepat dalam berinvestasi properti.
Berikut adalah 4 siklus utama dalam dunia propertii.

Pertama : Fase Aktif

Pada fase ini, akan terlihat dengan makin banyaknya permintaan. Banyaknya permintaan terkadang tidak serta merta diimbangi dengan peningkatan produksi. Sehingga terjadi ketimpangan antara stok dan permintaan.

Ketimpangan tersebut akan menyebabkan harga properti naik gila gilaan. Bahkan ada pula konsumen yang sudah akan kredit namun baru 8 -12 bulan kemudian rumahnya baru selesai terbangun.

Jika suku bunga renda, dan inflasi terjaga, iklim positif market akan terus terjaga. Dalam posisi ini, biasanya developer akan dengan mudah menaikkan harga. Bahkan dalam dua bulan harga sudah berubah drastis.

Pasar aktif yang cukup potensial yakni di tahun 2012 -2013 lalu. Pasar aktif tersebut tumbuh pasca terjadinya krisis keuangan di USA. Setelah stuck akibat kenaikan suku bunga, di tahun 2012 suku bunga cukup rendah dan inflasi terjaga, sehingga daya beli juga sangat bergairah.

Kedua Soft Market, Pasar Cenderung Landai

Terdapat suplai dan demand yang seimbang. Antara permintaan dan stok yang tejaga. Selama ini sektor properti selalu terjadi backlog. Kurangnya ketersediaan rumah yang jumlahnya mencapai jutaan unit. Namun dengan kondisi yang seimbang, maka kenaikan harga tidak terlalu signifikan, bahkan cenderung melanday.

Perlambatan tersebut terjadi di tahun 2014 lalu, dimana aturan uang muka yang dimulai 30 persen menjadi penanda perlambatan penjualan properti. Pengetatan tersebut juga dilakukan untuk menghindari terjadibua buble properti. Terdapat temuan dari BI dimana terdapat ribuan orang, yang masing masing konsumen yang membeli properti

lebih dari 10 unit. Hal itu dinilai membahayakan karena tidak seimbangnya antara pendapatan riil konsumen dengan beban angsuran. Dengan pengetatan aturan kredit tersebut otomatis pasarpun menjadi lambat. Disini maka akan masuk pada fase berikutnya.

Ketiga : Pasar Tumpul atau hampir madek

Perlambatan penjualan properti juga tidak lepas dari faktor kenaikan inflasi, suku bunga hingga ketatnya aturan kredit.

Namun demikian, pada situasi ini biasanya developer akan memberikan banyak tawaran, baik diskon, bonus, maupun subsidi bunga KPR kepada customer.

Seiring pengetatan aturan kredit dari BI, dan lesunya penjualan, di tahun 2016 juga terdapat banyak developer yang menghentikan proyek. Hal itu karena terbatasnya cah flow. Hanya pengembang bonafid yang bertahan dan mampu memberikan stimulus kepada customer.

Empat : Pasar Lesu

Fasi ini adalah dimana terjadi over stok, sementara permintaan masih rendah. Namun demikian, setelah fasi ini, biasanya akan kembali masuk masa booming. Dimana aturan kredit diperlonggar dan dimudahkan.

Suku bunga juga relatif turun sebagai upaya untuk mendokrak daya beli konsumen. Seperti tahun 2018 lalu dimana aturan kredit diperlonggar. Jika kebijakan mendukung dan iklim pasar positif, maka setelah pasar lesu, akan kembali bergeliat.

Tahun 2021 pasca pandemi Covid-19, diprediksi pasar properti akan masuk fase aktif. Dengan memahami fase tersebut, maka investor propeti akan memiliki peluang tepat.

Kapan harus membeli dan kapan harus menjual kembali.Dengan demikian, investasi properti bisa tetap menguntungkan.